“首富”眼中的未來，與大眾看到的景象間橫著一道時間墻。墻的這一側，人們津津樂道于王健林（萬達集團董事長）和馬云（阿里巴巴創始人和CEO）誰會站在財富榜的最頂端；墻的另一側，王健林看到的是，未來5至8年，將出現一家年收入或達6000億至7000億以上的國際化、智慧的龐大公司。但是，為了到達那一天，必須先以獨特的姿勢成長。

12月10日，大連萬達商業在香港公開發售，并計劃于12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。瑞信、中金和匯豐等機構預測萬達總市值可能超過3000億元人民幣。

萬達商業周一舉辦的路演投資者午餐推介會上，萬達商業創始人、實際控制人王健林親自出席撐場，據稱，會場內一席難求，不得不用“發籌”的方式限制人流。

從路演現場傳出的消息顯示，萬達商業地產的招股價格介乎41.8-49.6港元/股之間，集資額250.8-297.6億港元，低于此前投行60億美元融資額的預期。

值得關注的是兩處變化。最新的招股說明書顯示，萬達在上市資產包中納入廣州萬達城、剝離包括西雙版納旅游項目等三個旅游項目。另外，萬達電商35%股份注入上市公司。

加法與減法

萬達商業地產招股說明書顯示，為入股擬成立的萬達電商，萬達商業地產與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業，以持有萬達集團及關聯公司在萬達電商中所占的70%股權。Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬達商業地產各持有Wanda Information 50%的股份。借助萬達商業地產IPO，全新的萬達電商也將邁進香港資本市場。

今年8月23日，大連萬達集團與騰訊、百度訂立戰略合作協議成立電商公司，三者分別持股70%、15%及15%股權，總投資50億元，其中10億元為股本，剩余40億元將在3年內注資。“騰百萬”的電子商務合營企業，意在建立一個從網上到網下，即O2O （線上到線下）的電子商務業務模式，預期主要實現整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若干網上業務和服務，及大連萬達集團與其關聯公司從事的網下業務和服務，還有基于大數據的合作等。

萬達商業以41.35億元的價格，剝離其持有的西雙版納國際旅游度假區、青島萬達游艇產業園及大連金石國際度假區三個旅游地產巨無霸項目。收購方是萬達控股公司。

據萬達商業最新招股書顯示，2014年萬達的公司擁有人應占預測綜合溢利，從9月版萬達招股書提出的不少于199.33億元，大幅提至240.27億元；投資物業預測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應占預測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。

這意味著，萬達商業的核心凈利潤提高了10.67億元。西雙版納等三個項目總土地面積493萬平方米，建筑面積889萬平方米，其中絕大部分還有待開發。除了青島萬達游艇產業園在今年上半年有些許盈利之外，其余兩個項目都在虧損，其中西雙版納項目因為還未開盤，尚處于虧損期。不止一位分析師提到，萬達的騰挪是出于估值的考慮。旅游地產項目投資周期長、投資金額大，但目前的資本市場接受程度有限。

盡管如此，萬達商業地產的上市，仍將是香港今年以來最大的IPO，超過此前中國廣核集團31.6億美元的規模。

現實與未來

近幾年，萬達廣場建設速度有加快的跡象。截至2014年9月30日，萬達商業已在中國29個省份的114個城市擁有超過170個物業項目。有投行分析師認為，這些物業將在2015年以后為萬達帶來穩定的租金增長。

10月31日，在第100座萬達廣場開業典禮上，王健林說，第100座萬達廣場的開業，代表著品牌的成熟。萬達早已超越了早期發展階段，他最大的追求是在國外也能看到萬達的標志。規模、智慧（打通線上線下）、國際化是他看重的。

2013年，萬達頻繁增加在文化旅游領域的投資。王健林在接受21世紀經濟報道記者在內的多次媒體專訪時指出，文化旅游是沒有天花板的行業，而類似萬達廣場的綜合體領域競爭已經十分激烈。危機感促使他不希望固守原來的領域。人流如織的長白山國際度假區，更讓他相信復制這種商業模式并不困難。

但投資人看重的是觸之可及的現在。分析師關注的細節是各種數據。譬如，每年還有多少個萬達廣場開業，投資多少資金，產生多少租金收益。一筆又一筆的投資，資金從何而來。王健林不止一次在專訪場合回答相似的問題。

然而，這些都不是最關鍵的。十年前，無一人想到，萬達會以今天的姿態出現在眾人面前。其商業模式不同于任何一家房地產公司，全世界范圍內也找不出相似者。與此同時，外界的質疑聲從來沒有間斷過。造成認知分歧的根本在于，對萬達發展模式的理解，以及如何評估它的未來。

“快”和“規模”，在王健林看來是萬達最大的優勢。21世紀經濟報道記者此前了解到，以萬達廈門湖里項目為例，整個項目現金流入（不考慮貸款現金流，包括銷售回款和政府補貼）48億元，現金流出（不考慮貸款現金流，包括土地、建安、土地增值稅、所得稅、銷售費用、管理費用、財務費用等）42.9億元。前期建設借入11.3億元開發貸，1年之后償還，銷售回款足以維持現金流平衡。現金流入扣除現金流出后，凈取得5.1億元。此外還有大量商業物業自持。

在獲取土地、開發建設、銀行貸款、商管招租、酒店管理方面，規模的優勢顯而易見。規模使得產品、品牌庫等可以快速標準化復制，迅速擴張。規模優勢進一步提升品牌效應，使萬達的產品在各地受到地方政府歡迎，可以在戰略性區域以具有競爭力的價格取得優質土地。融資方面，得益于規模和財務表現，銀行融資成本較低，且可以獲取無抵押的信用貸款。大規模使得萬達員工基數大，人才儲備充沛，可以保證人才供給。

第200個萬達廣場開業，在王健林看來也只是時間問題。“中國沒有任何一個企業可以做到像萬達一樣，短時間內可以對一個區域達到這么高的投資強度。”王健林在昆明說。

在中國的城市化進程不會變，政治體制、經濟體制都不會發生巨變的大背景下，這樣的高速擴張模式仍有廣大市場。而奔跑中的萬達，并不最看重資產的收益率指標。在同行們遲疑、糾結、觀望、準備之際，萬達廣場早以低成本進駐了全國最主要的城市。隨著時間的推移，租金提升以及資產增值被視為不過是水到渠成的事。

在昆明，王健林還透露說，未來他自己將主抓文化產業，電子商務。“其他的產業不是不抓，（只有這兩個項目）我親自來搞，希望這兩個產業成為未來萬達新的支柱產業和利潤增長點。”王健林說。

數據顯示，2013年，萬達廣場客流量超過12億人次，且增長迅速。此前，王健林曾對外勾勒一個輪廓，就是整合騰訊、百度的技術與萬達集團及關聯公司線下資源，包括百貨公司、電影院、卡拉OK廳以及酒店業務，建立一個基于大數據運營的龐大的O2O平臺。禁錮人們想象力的是，關于O20，全世界范圍內，還沒有一個企業找到成熟的盈利模式。

為了更加貼近國際資本市場，進一步提高公司治理水平和透明度，成為一個國際性的百年企業，所有的取舍不過是策略性的，也終將成為未來的注腳。