南京

　　今天一大早被南京連夜排隊買房的消息刷屏了。

　　據(jù)了解，作為南京樓市最熱的區(qū)域之一，河西目前執(zhí)行嚴(yán)格的限價政策，河西南的新房申報價格均不超過3.5萬元/平方米，河西中的新房申報價格均不超過4.5萬元/平方米。但目前河西區(qū)域二手房的報價普遍在5萬-6萬元/平方米，一二手房價格倒掛嚴(yán)重。南京的市場今年還比較穩(wěn)定，成交量下滑，但成交價沒有明顯的變動。

　　我不知道今天搶房的里面有多少是自住，多少是投資的，但肯定都有，因為一二手房有20%以上的價差，買到就賺到的市場心理，導(dǎo)致大家都瘋狂排隊。

　　這是政府限價的結(jié)果，并非市場主動調(diào)整的結(jié)果，所以市場上的購房情緒還是很高漲，大家對房價還沒有形成下跌預(yù)期，否則如果是市場自發(fā)下跌這么多，估計也沒多少人去買了。

　　這個價格，對于剛需和換房客而言，當(dāng)然可以買，相比你同期如果需要以更高的價格去買二手房，省了幾十萬，當(dāng)然算是賺到了。

　　對于投資來說呢?如果你定到房后，能加幾十萬立刻轉(zhuǎn)手賣出去，也是賺到了。但如果你是想等拿到房產(chǎn)證后再賣，就真不一定了，因為有交易成本，有時間成本，而且未來市場還有下調(diào)的風(fēng)險。

　　目前的這種限價政策，明年估計是不會取消的，越往后年降價概率越大，一方面是信貸環(huán)境變了，另一方面是供需不平衡扭轉(zhuǎn)了。

　　2

　　北京

　　北京今天出臺文件，從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，農(nóng)民集體可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售，單次租期不得超過10年。

　　中原地產(chǎn)測算了一下，1000公頃，大約是30-40萬套出租房。北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。如果能完成，那么北京市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　不過我覺得對商品房價格并不會有什么影響。深圳的這種村集體、農(nóng)民建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房特別多，有650萬套，大部分用于出租，正是得益于這么多城中村的租賃房，深圳外來人的居住成本才比較低。

　　但這些房子只影響市場租金，對商品房的房價根本不構(gòu)成影響。

　　跟北京的人了解到，從今年3月份調(diào)控到現(xiàn)在，北京房價下跌了10%-20%左右，有的降了3成，比如海淀一小區(qū)保利西山林語每平方米下跌了約2.7萬元。

　　對比較急于上車的剛需而言，北京市場現(xiàn)在可以擇機入市了，我覺得北京上海的泡沫風(fēng)險沒有深圳大，因為居民杠桿率遠不如深圳這么高，深圳已經(jīng)達到150%了，而北京上海只有百分之七十左右，深圳房子完全是金融產(chǎn)品，市場特別善于利用杠桿投資，這種特性，對于利率會非常敏感，只要銀行收緊貸款，提高利率，對高杠桿投資者影響會非常大。而北京的投資客比重也遠不如深圳大。

　　不過北京有個問題是，換房的首付比例非常高，普通住宅首付6成，非普通住宅8成，大部分算起來都是非普通住宅，只要有貸款記錄，賣掉再買也要拿出七八成首付款，很多人還是心有余而力不足的，所以這個門檻會導(dǎo)致市場的需求被抑制，因此短期內(nèi)估計房價也是比較難反彈的。