我們知道，香港樓市，一直以“貴”聞名全球，并且供不應(yīng)求。今年已經(jīng)是中國(guó)香港第9年連續(xù)排在全球最貴的房?jī)r(jià)榜首，再一次“光榮”的成為了全球最負(fù)擔(dān)不起住房的城市。

　　造成這一現(xiàn)象的，很大一部分原因是香港土地供應(yīng)不足。隨著房屋短缺問(wèn)題日益凸顯，香港社會(huì)近期就增加土地供應(yīng)展開熱議，部分房地產(chǎn)商也作出回應(yīng)。

　　而剛剛，香港四大家族之一的新世界(8.64 +0.00%,診股)發(fā)展，在昨天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上突然宣布，要把手里擁有的300萬(wàn)平方英尺的農(nóng)地捐出去，希望紓緩香港社會(huì)房屋短缺問(wèn)題。

　　這個(gè)消息一出來(lái)，市場(chǎng)沒有一絲絲的防備，大為震驚。

　　新世界捐300萬(wàn)平方英尺農(nóng)地

　　給政府社企建房子

　　據(jù)新華社報(bào)道，9月25日香港新世界發(fā)展有限公司25日宣布，將捐出部分農(nóng)地用于興建公共房屋等，希望紓緩香港社會(huì)房屋短缺問(wèn)題。

　　新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛在集團(tuán)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，集團(tuán)將捐出不同地點(diǎn)總共300萬(wàn)平方英尺(合27萬(wàn)多平方米)的農(nóng)地，對(duì)象包括特區(qū)政府、社會(huì)企業(yè)或慈善團(tuán)體，用于興建公共房屋及相關(guān)設(shè)施，以回饋社會(huì)。

　　鄭志剛是四大家族之一鄭裕彤的長(zhǎng)孫，香港最富有的80后。畢業(yè)于哈佛大學(xué)，鄭志剛曾以身家44億美元獲得亞洲十大年輕富豪第二名。

　　基金君看了一下，整理了一些細(xì)節(jié)，

　　1、捐多少土地?300萬(wàn)平方英尺農(nóng)地，約27.87萬(wàn)平方米。

　　相當(dāng)于39個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積，以維多利亞公園面積為190萬(wàn)平方尺計(jì)算，即今次新世界捐出的農(nóng)地面積約為1.5個(gè)維園。

　　2、300萬(wàn)平方英尺的農(nóng)地價(jià)值多少?

　　若按照今年香港政府訂立的農(nóng)地補(bǔ)償回收價(jià)1124港元/平方英尺計(jì)算，這部分土地價(jià)值約33.72億港元，等于新世界捐出約33.7億港元。

　　3、這些土地捐給誰(shuí)?

　　其中的100萬(wàn)英尺的地，捐給社會(huì)企業(yè)“要有光”(相當(dāng)于一個(gè)慈善機(jī)構(gòu))。

　　另外，其他撥地安排將于其他非盈利機(jī)構(gòu)研究，不排除會(huì)拿去給香港政府興建公共房屋。

　　4、為什么突然公布?

　　鄭志剛強(qiáng)調(diào)說(shuō)，集團(tuán)未來(lái)需承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，而非只考慮股東利益，另外，他表示已經(jīng)于一年前開始籌備相關(guān)計(jì)劃及簽定備忘錄(MOU)，待今日才公布。

　　5、多少人受益?

　　據(jù)介紹，第一步是向社企「要有光」撥出28,000平方尺鄰近天水圍港鐵站的三幅地皮，興建全港首個(gè)大型「創(chuàng)意社會(huì)房屋」項(xiàng)目-「光村」，提供超過(guò)100間面積約300尺的單位，目標(biāo)惠及10000名市民，首要目標(biāo)是幫助有小朋友的低收入家庭，預(yù)計(jì)最快2022年落成。撥予「要有光」的地皮年期為28年至2047年。

　　6、這么做的目的?

　　鄭志剛透露，捐贈(zèng)農(nóng)地是出于社會(huì)責(zé)任，與香港政府是否引用《土地收回條例》無(wú)關(guān)，為了避免社會(huì)對(duì)新世界捐農(nóng)地會(huì)涉及利益輸送的誤會(huì)，捐出的農(nóng)地周邊沒有其他新世界的地皮。

　　7、租金多少?

　　新世界向社會(huì)企業(yè)撥出的100萬(wàn)平方英尺的農(nóng)地，并收取象征式1元租金，為期28年，還是是租期最長(zhǎng)的社會(huì)房屋。

　　據(jù)新世界介紹，受惠家庭租約會(huì)簽3年，并不可續(xù)租，不過(guò)平均2年租戶就可以離開，流轉(zhuǎn)率為百分百;需支付的租金水平，會(huì)視乎每個(gè)家庭的實(shí)際情況去決定，例如有長(zhǎng)期病患的話，租金會(huì)相對(duì)較便宜;非排隊(duì)制，入住由社工配對(duì)。

　　8、不是臨時(shí)房屋區(qū)或廉價(jià)劏房

　　鄭志剛表示，選擇和「要有光」合作建光村，是因?yàn)榇蠹依砟钕嘟胩剿餍陆鉀Q方案，用新思維去改善住屋問(wèn)題，并結(jié)合雙方不同的長(zhǎng)處，透過(guò)創(chuàng)新的形式，推動(dòng)基層向上流動(dòng)，給他們一個(gè)新希望(16.33 +1.81%,診股)、新開始，希望借著一小步，激發(fā)各方用創(chuàng)意踏出更大步，為解決房屋問(wèn)題帶來(lái)新契機(jī)。

　　9、「光村」共有四大特點(diǎn)

　　有關(guān)「創(chuàng)意社會(huì)房屋」，亦即「光村」，共有四大特點(diǎn)，分別主要對(duì)象是有小朋友的低收入家庭;租金由「要有光」制定，將遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平;創(chuàng)意社區(qū)是指提供住屋硬件之外，將有全面軟件配合，建立一個(gè)幫到基層的創(chuàng)意社區(qū)，當(dāng)中加入全方位配套：例如協(xié)助小朋友發(fā)揮創(chuàng)意的游樂(lè)設(shè)施、本地小店等;邀請(qǐng)一班本地年輕建筑師一起設(shè)計(jì)興建，利用他們的眼睛及創(chuàng)意，設(shè)計(jì)能夠開創(chuàng)未來(lái)，令基層住客感到貼心的家，并借此支持年輕人的發(fā)展。

　　10、新世界有多少土地?

　　據(jù)集團(tuán)公布，截至今年6月底，在香港持有應(yīng)占總樓面面積約910萬(wàn)平方尺的土地儲(chǔ)備可作即時(shí)發(fā)展，其中物業(yè)發(fā)展總樓面面積約420萬(wàn)平方尺。與此同時(shí)，集團(tuán)于新界持有合共約1690萬(wàn)平方尺待更改用途之應(yīng)占農(nóng)地土地面積。若按是次捐出農(nóng)地部分，將占集團(tuán)所持有的農(nóng)地面積約18%之多。

　　其他三大富豪家族跟不跟?

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港財(cái)富集中度接近80%，香港富豪前十中多數(shù)以地產(chǎn)發(fā)家。發(fā)展至今，香港的眾多產(chǎn)業(yè)早已被少數(shù)品牌地產(chǎn)商壟斷。地產(chǎn)商們逐步通過(guò)對(duì)樓宇的控制，擴(kuò)展到對(duì)交通、電力、電信、超市等各種商鋪的控制，不斷增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，旗下產(chǎn)業(yè)版圖也從地產(chǎn)跨越到電訊、港口、百貨乃至水電燃?xì)獾缺姸囝I(lǐng)域，牢牢地把控著香港的經(jīng)濟(jì)，他們的舉動(dòng)甚至影響著香港未來(lái)發(fā)展方向。

　　我們都知道，香港有四個(gè)大家族，包括主要以房地產(chǎn)發(fā)家的李嘉誠(chéng)、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家。

　　而這次捐出300萬(wàn)平方英尺的就是鄭裕彤家族。

　　其他家族例如李嘉誠(chéng)怎么看這件事?

　　據(jù)香港媒體報(bào)道，長(zhǎng)實(shí)發(fā)言人響應(yīng)指出，農(nóng)地作房屋發(fā)展完成需時(shí)，可能較長(zhǎng)時(shí)間才能讓有需要人士受惠，會(huì)就這方面作出研究。發(fā)言人稱，一直以來(lái)，李嘉誠(chéng)基金會(huì)及長(zhǎng)實(shí)亦有以捐款方式，直接支持不同的社會(huì)公益項(xiàng)目。

　　而李兆基家族的恒基地產(chǎn)，回應(yīng)指出，過(guò)往曾捐地興建安老院舍、青年宿舍，以及提供單位作過(guò)渡性房屋。恒地稱，樂(lè)意與政府磋商，積極協(xié)助增加房屋供應(yīng)，照顧不同階層的需要。

　　恒基地產(chǎn)創(chuàng)辦人兼前主席李兆基，在2012年曾向外表示，有意捐贈(zèng)位于元朗及粉嶺農(nóng)地予政府，以興建房屋之用，宣稱可以興建3,000至4,000個(gè)單位。

　　最終李兆基分別向保良局及博愛捐地，以興建青年宿舍及長(zhǎng)者宿舍。其中位于屯門藍(lán)地的安老院舍，合共提供1405個(gè)長(zhǎng)者宿位，預(yù)料在2020至2021年落成。

　　香港土地供不應(yīng)求

　　四大發(fā)展商持約930萬(wàn)平方米農(nóng)地

　　香港土地面積1106平方公里，常住人口730萬(wàn)，人口密度只有深圳的60%。但香港那種居住條件極端緊張的情況，沒有在深圳出現(xiàn)。

　　上圖是香港土地使用情況，可以看出農(nóng)地、荒地、林地、水塘等占了75.7%，而住宅用地只有6.9%。即便是這6.9%的住宅用地，還有一半是密度超低的郊區(qū)村落，真正高密度開發(fā)的住宅只占用了香港土地的3.8%左右。

　　也就是說(shuō)，香港只要拿出2%的土地建設(shè)高層住宅，就足以讓全城住宅面積增長(zhǎng)50%。

　　銀美林研究資料顯示，香港四大發(fā)展商(恒基、新地、新世界、長(zhǎng)實(shí))持有農(nóng)地面積約達(dá)一億方呎(約929萬(wàn)平方米)。具體來(lái)看：

　　恒基居冠，持有農(nóng)地面積約4500萬(wàn)方呎，占比達(dá)四成半;新地持有農(nóng)地面積約3000萬(wàn)方呎，占比約達(dá)三成;新世界則持約1600萬(wàn)方呎;長(zhǎng)實(shí)則位居第四，持有農(nóng)地約900萬(wàn)方呎。

　　香港政府為增加土地供應(yīng)，多渠道考慮釋放現(xiàn)有“生地”的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)于發(fā)展商手上持有的農(nóng)地，也成為房屋潛在供應(yīng)之一。而美銀美林研究資料顯示，香港四大發(fā)展商，包括恒基及新地等手握最多籌碼，與政府合作機(jī)會(huì)最大。

　　誰(shuí)解香港樓市死結(jié)?

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，香港地勢(shì)多山，且郊野公園、濕地占地面積大，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，香港土地面積1111平方公里，已建設(shè)土地占24.3%，其中房屋用地面積僅占6.9%;其余75.7%為郊野公園、水塘等。一邊是高昂的樓價(jià)和租金，和幾乎遙遙無(wú)期的公屋輪候，一邊卻是大量閑置未予開發(fā)的土地。

　　然而，這么多土地，提供住房卻不是大家想的那么容易。

　　第一，香港政府征地太難。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)，元朗水圍村，政府要收地，多少錢收?政府出價(jià)1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)樓面價(jià)，很多村民嫌太少，寧愿不賣。

　　當(dāng)?shù)厣w一棟房子最高三層，每一層都可以至少賣到500萬(wàn)，一棟丁屋售價(jià)1500-2000萬(wàn)港元，所以說(shuō)征地價(jià)太少，村民不賣;倘若價(jià)格太高，其他村民就會(huì)反對(duì)，為何政府這么高的價(jià)格去征收水圍村的農(nóng)地，為什么不征收我們村的土地?

　　家住元朗的張小姐則表示，如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解，但如果要蓋房子賣樓，土地就不是農(nóng)田，那就是房地產(chǎn)價(jià)格了，村民不愿意賣，政府也不能強(qiáng)制要求。

　　第二、不能回收村民的地，那么收地產(chǎn)商的地呢?

　　行使《土地收回條例》回購(gòu)地產(chǎn)商手中的土地，最大的問(wèn)題在于政府需要以市價(jià)去回購(gòu)，而這個(gè)市價(jià)明顯比地產(chǎn)商當(dāng)初收購(gòu)農(nóng)地時(shí)的價(jià)格高。不少市民因此批評(píng)政府勾結(jié)地產(chǎn)商，涉嫌利益輸送。

　　“政府要求介入私人市場(chǎng)，要求地產(chǎn)發(fā)展商興建公屋，那么政府肯定需為發(fā)展商提供經(jīng)濟(jì)誘因，改變土地用途，增加樓地面積等，只有讓地產(chǎn)商獲利，才有機(jī)會(huì)吸引其主動(dòng)參與計(jì)劃，有關(guān)私營(yíng)項(xiàng)目的歸管與公共資源投放，難免會(huì)傾向發(fā)展商的利益，計(jì)劃在本質(zhì)上已將發(fā)展商的商業(yè)利益凌駕于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。

　　目前，香港四大開發(fā)商恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界發(fā)展在新界坐擁1.045億平方尺農(nóng)地(約1000公頃)，其中僅恒基地產(chǎn)就擁有4590萬(wàn)平方尺農(nóng)地儲(chǔ)備尚未開發(fā)。

　　“香港不是沒有地，我們有很多地，但是這很多地是動(dòng)不了的，香港總?cè)丝诤苌伲磳?duì)聲音很大，有很多不同利益集團(tuán)，所以這也是為何歷屆政府都沒能解決香港樓市癥結(jié)的原因。”香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授表示。

　　第三、填海計(jì)劃也被擱淺

　　根據(jù)林鄭月娥在《施政報(bào)告》中提出 “明日大嶼”計(jì)劃，這主要是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20-30年的大型填海造地計(jì)劃，分三個(gè)階段發(fā)展，終極目標(biāo)是把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來(lái)，填的是港島西和東大嶼山之間的海域，總面積約等于1/4個(gè)港島。

　　這個(gè)聽起來(lái)似乎很可行的方法，卻不僅使特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐，就連民間代表劉德華也因支持填海而成為眾矢之的，“明日大嶼”看起來(lái)利大于弊，結(jié)果卻引來(lái)萬(wàn)人上街游行，理由則是環(huán)保，以及填海可能耗盡政府儲(chǔ)備加上解決不了短期房屋問(wèn)題。

　　據(jù)悉，“明日大嶼”計(jì)劃因?yàn)楦鞣阶钃弦呀?jīng)擱淺。

　　解決住房問(wèn)題，香港不能再等了!

　　據(jù)人民日?qǐng)?bào)，近日，香港民建聯(lián)在報(bào)刊登全版廣告，促請(qǐng)政府引用《收回土地條例》增加土地供應(yīng)，大量興建公營(yíng)房屋，縮短公屋輪候時(shí)間，爭(zhēng)取達(dá)到“3年上樓”的目標(biāo)。

　　香港的居住問(wèn)題有目共睹，而且正變得日趨嚴(yán)重。公屋申請(qǐng)平均輪候時(shí)間已升至5.4年，有10萬(wàn)人住在“棺材房”和“劏房”。這樣的局面，與國(guó)際知名大都市格格不入，更與太平山上的豪宅形成鮮明對(duì)比。

　　香港不是沒有土地，但政府手里地太少。根據(jù)去年底的《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》，未來(lái)10年，香港公私營(yíng)房屋新供應(yīng)比例定為7:3，但事實(shí)上，政府能覓得的土地，仍不足以支撐這一目標(biāo)。民建聯(lián)的建議，無(wú)疑為特區(qū)政府提出了一條解難題的思路。

　　要援引《收回土地條例》，意味著自有財(cái)產(chǎn)與公共利益之間的一次利益平衡。這些土地，主要指囤積于地產(chǎn)商手中長(zhǎng)期不開發(fā)的土地。由于《基本法》第6條與第105條對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，外加援引條例或遭曠日持久的司法覆核，特區(qū)政府對(duì)于是否引用《收回土地條例》有過(guò)遲疑。

　　然而，諸路不通后，收回土地是可行之道。根據(jù)《基本法》105條，征用土地的補(bǔ)償“相當(dāng)于該財(cái)產(chǎn)當(dāng)時(shí)的實(shí)際價(jià)值”，收回是有償?shù)摹楣怖嬗?jì)，為解決民生計(jì)，地產(chǎn)商是時(shí)候釋放最大善意，而不應(yīng)只打自己算盤、囤地居奇、賺盡最后一個(gè)銅板。什么才是對(duì)香港未來(lái)負(fù)責(zé)?什么才是對(duì)年輕人“網(wǎng)開一面”?這才是。

　　在住房問(wèn)題上，香港已錯(cuò)失諸多歷史契機(jī)，不能再拖延。董建華上任之初提出《八萬(wàn)五計(jì)劃》，提出每年興建公屋和私營(yíng)住房不少于八萬(wàn)五千套，10年內(nèi)讓香港七成家庭能自購(gòu)住房;梁振英執(zhí)政時(shí)期，也將解決市民住房問(wèn)題當(dāng)作首要任務(wù)，提出要加速修建公屋;林鄭月娥上臺(tái)后，提出填海造島的“明日大嶼”計(jì)劃……但這些完全為香港長(zhǎng)期公共利益考量的方案，或草草收?qǐng)觯虼蟠蛘劭郏蛑两駭R淺，都稱得上命途多舛。

　　究其原因，既有反對(duì)派在立法會(huì)的拉布，為反對(duì)而反對(duì)，別說(shuō)“明日大嶼”計(jì)劃本身，即使是申請(qǐng)研究該計(jì)劃的撥款議案，還因政治纏斗在立法會(huì)擱置;也有地產(chǎn)商為既得利益，不斷要挾政府、捆綁民意，這讓整個(gè)香港社會(huì)陷入房子買不起又跌不起、不夠住又建不起的泥沼;也因?yàn)橐恍┕姡瑢?duì)特區(qū)政府改善民生的能力，不了解、不信任。這一次，香港社會(huì)，能否拋開政見，平心靜氣坐下來(lái)思考《收回土地條例》?能否放下偏見，理性看待特區(qū)政府為民生作出的努力?能否正視公與私的天平，真心實(shí)意為香港“計(jì)深遠(yuǎn)”?

　　香港不能再等了。